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[房产论坛] 一线楼市供需逆转 二手房议价空间松动

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一线城市楼市正在进入下行周期。
数据显示,今年前10 月,北上广深四个一线城市的住宅供应量明显增加,而市场需求却在调控抑制、信贷收紧、预期向下等多重因素影响下持续低迷,观望情绪浓厚。
同时,企业在资金压力下加快了推盘力度,部分远郊新房降价促销的新闻时有传出。而在市场成交走势和市场预期互相影响下,二手房市场亦受影响,业主信心松动,议价空间进一步加大。
供求关系逆转
一线城市的市场供求关系正在发生逆转。
2017年加大土地供应的一线城市,在2018年开始形成大规模上市。中原地产的一份数据显示,截至今年10月末,北上广深四个一线城市在2018年已供应住宅类土地227块,建设用地面积113.53万平米,规划建筑面积可达2363.24万平米,两个数字均已超过了2016年全年供应。
而需求层面,在持续不断的政策补丁、与市场预期向下的共同作用下,观望情绪越发浓厚。易居研究院的数据显示,1-10月份,一线城市新建商品住宅成交面积累计同比下降9%。而10月单月来看,一线城市成交面积环比减少38%。
而分城市来看,21世纪经济报道记者注意到,多家机构的监测数据均显示,四个一线城市近期的供求状况均发生了变化。
北京方面,中国指数研究院数据显示,2018年三季度,受限竞房项目集中入市影响,北京商品住宅平均月度供应量达103万平方米,同比增加152%。同时,受资金压力增加,开发商推盘节奏加快,北京新开盘项目数量较二季度上升63%,较去年同期上升13%。
而北京在三季度的月均成交量为47万平方米,销供比仅为0.46,市场整体处于供大于求状态 。这也使得北京商品住宅库存量持续上升。截至9月底,北京商品住宅(含保障房)库存量为749万平方米,较2017年9月底增加16%。
上海方面,易居研究院的数据显示,上海市三季度累计商品住宅供应面积达到241万平方米,成交面积则只有229万平方米。这一状况在10月延续,上海市当月供应面积超过90万平方米,而成交面积则只有54万平米。
广州方面,中国指数研究院数据显示,前三季度全市商品住宅新批预售共67287套,新批可售面积722.84万平方米,同比增加31.79%;前三季度广州商品住宅共成交68343套,成交面积732.35万平方米,与去年同期相比下滑1.57%。
易居研究院研究员王瑾钊向21世纪经济报道记者表示,北京6月份以来新房在不断增加供应,但10月份新房成交环比却下降近三成,深圳10月新房供应环比增加近70%,而新房成交下跌近20%,“种种迹象表明,一线城市新房不断增加供应,而需求却在不断萎缩。”
同时,由于新房市场供应增加且去化并不理想,以及部分城市的新房开始降价促销,也在一定程度上影响了一线城市的二手房市场,观望情绪开始蔓延,成交量大幅下滑,在2018年中有所好转的二手房市场开始转而向下。
易居研究院的数据显示,今年10月,北京、深圳等10个城市二手房成交量为3.9万套,刨除春节异动月份,创下48个月以来的新低。其中,北京与深圳的二手房成交套数分别环比下滑42%和24%,
王瑾钊指出,短期内,一线城市的供需错配可能还会维持一段时间。但中长期来看,相关部门应该会注意这些情况而放缓新房上市的节奏,从而调节市场的供需平衡。
价格“实质性”下跌?
在供需结构持续变化的同时,一线城市的价格同样开始松动。
10月20日,国家统计局发布数据显示,9月,一线城市新建商品住宅价格保持平稳。北京环比保持不变,上海、深圳下降0.1%和0.2%,而广州则微涨0.4%。
不过,在一线城市占比更大的二手房市场,北京价格同比下降2.2%,环比下降0.2%。而上海同比也下降2.1%,环比下降0.2%。深圳、广州则环比基本持平。
同时,也有观点认为,北京等城市房价已经进入需求下降、预期松动所导致的“实质性”下跌阶段。
近日,贝壳研究院近期发布报告表示,10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米,环比下跌1.2%,连续两个月环比下跌,该报告称“在城四区占比回升的基础上,北京均价的下跌是实质性松动”。
对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示,“实质性回落”是相对于由结构性因素导致的均价下跌而言的。北京二手房9月均价环比下跌2.2%,这在较大程度上由结构性因素造成:受公积金政策调整影响,9月市场上低单价的刚需房源集中成交,而高单价的中心城六区成交占比环比下降2.4个百分点。
许小乐指出,北京10月成交的城区分布恢复到9月之前的水平,均价的下跌受结构性因素影响较小,1.2%的跌幅确是由6月以来市场需求持续低迷,预期松动所导致,这就是需求抑制导致的“实质性下跌”。而其余一线城市市场需求均在调控后受到抑制,上海、深圳和广州的二手房均价分别在2017年5月、今年7月末和今年三季度以来呈现下跌态势。
同时,多位受访者均表示,本轮调控无论是力度、空间范围还是时间范围都达到了空前的水平,本轮市场情绪的回落持续时间更长,程度也更深,而市场主体的情绪与市场表现将相互反馈和作用,从而导致更长的下行周期。
王瑾钊认为,目前一线城市的房价已经出现了明显回调,特别是处于一线城市郊区、没有相关配套的房产,房价下跌明显,未来一段时间可能还会有下跌空间。而处于一线城市核心区的或者是配套完善、交通便利、有学位的稀缺房产,下跌空间仍然有限。

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买房太遥远的事情了
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      成都未来半年由于一二手房价差的存在;以及严格限购;中签率的提高;有房票人员将主要集中在一手市场;可以肯定下半年二手房会有明显下跌,由于高地价逐步进入巿场,政府对一手房价的批售价会适当提高;春节以后某个时段一二手房价大致接轨;市场一二手房成交达到正常均衡。
  关键是2019年及以后价格会如何?基于以下几点原因;预计2019年夏天左右成都房价会进入新一轮上涨周期。
  一、人口流入城市
  2018大学生求职最热门城市排行榜,成都、杭州成为北上广深外最热门的城市,成都本科落户大量的后来者是楼市向好的基础;一线城市的咋天到今天;就是强二线成都、杭州、武汉的明天。
  成都、杭州、武汉、郑州、西安五个城市人才吸引力最高,2018年离开北上广深的求职者,有35.5%的人选择了这五所城市。而且,这一趋势已经在18个月左右的区间里相对稳定,这五个城市成为“新一线”城市抢人的第一集团。BOSS直聘研究院数据显示,近三年来,工作首选城市为北上广深的18-35岁青年劳动者比例迅速下降,从2015年的65.8%下降至2017年末的46.5%。选择新一线城市的青年劳动者比例直线上升。
  大学毕业刚毕业就是选择在一线打拼;积累资本与技术;几年后回成都落户买房安家是很多年轻人选择;一线城市安顿下来太难了;一线城市再大发展几乎不可能,华为等很多公司也顺应人才流动趋势;在强二线开设分公司;因为一线的高成本公司个人都难以承受;国家也希望均衡发展;几个条件合力;强二线城市是下一步发展的风囗。
  二、成都规划影响
  成都规划在“中优”区域的不同形态内执行不同的容积率要求。以住宅容积率为例,核心区最高容积率为2.5,一般地区为2.0,特别地区为1.5,棚户区改造、保障性住房按照最高容积率3.0执行。
  成都2015年以来土地供应不断减少,特别是传统六城区特别明显;近几年供地主力为郊区,2018前七个月居然只有几百亩;可供房源预计几千套。其次成都供地容积率已从前一任市长时期的4到5下降到当前的2,意味着这二个因素综合影响;有效供给只有四年前的一半以下;也是以前成都房价涨的慢;近二年大涨的原因之一;随着老时代存量高容积率土地逐步消失;成都房地产进入新时代。
  成都新规划是中优,成都期望通过各种调控手段,将“中优”区域规划人口密度从1.58万人/平方公里调减为1.36万人/平方公里,每平方公里拟减少2200人。 中优区域调减人口185万人;减少中心城区人口密度,途径是二个、一是旧房拆了后修成公园等、其次有限的修房子多修大户型,房子数量才能少下来,人口密度才会下降,因为有房子就有人,这是达到政府目标的唯一途径。所以可以预见,有中心城区房子,可以享受更好的中优配套,但中优区域房子越来越少,所有中优区域房子最有价值。
  三、本科落户影响
  成都2017年7月开始本科落户;但大量近20万进入人员的购房需求由于开盘数量少;摇号难以中签的影响没得到解决;只有部分购买二手房及幸运中签的少量实现买房;虽然新的限购使中签率提高;但一年社保要求又把所有新来的落户人员挡在门外;注意时间刚好又是七月前的5月,同时;只落户,没社保二年后可以购房;2019年七月开始有资格了,各种政策组合计算精准。
  四、社保及就业影响
  五月一年社保的限购要求;到成都上班或想办法交社保,一年后什么时间开始;2019年七月。2017年本科可以落户;由于市场快速上涨;很多人基于成都房价稳定的惯性思维;没反应过来没下手;再加上买不到新房;只落户没买房;2018七月又是毕业季;又一大批人留成都;他们知道要一年社保;成为比2017年的学长更彻底的成都人;又是多少万;2017只落户没社保的有二年户口与2018年有一年社保的;二者2019年夏天挤在一起了。
  五、限购套数影响
  成都执行新购一套房就不能买二套房;那怕你买套一也不行;这显然是应急不合理的;以后肯定会取消;如果这样又会新增一大批改善购房者。
  六、判断市场的依据
  2019年夏天几个事情要留意;低价地消耗差不多高价地出来了;落户的人有资格了;以后落户的不会出现2017那批人失误了;一二手房接轨了;不会出现现在一手房把二手房价格拉下的问题;不合理限制也许取消了。
  近半年一二手房价差存在;以及摇号中签率提高使二手房下跌;使很多人不敢买房;2019年春节后某个时段;价差的消失可能就是二手房止跌之时;不利的舆论影响将会消失;也许看涨又会回来。
  八、结论
  结论是现在有房票的赶紧抓住限价一手房价格不高无风险;落户一大批人被档在门外;二手房在下跌使很多有房票的犹豫不参加摇;中签率较高的半年多时间窗口赶紧摇号购房;2019年夏天也许就是时间窗口开始关闭之时。
  九、风险提示
  一家之言;不一定正确;仅供参考;当然还要考虑存在房产税政策利空的影响,政策性福利人才住房对市场的利空影响难以判断,投资有风险,选择需谨慎。


               
            
        
                                
        
        

               

        
            
               
                    
                        
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